Bonjour bonjour, ici Benjamin, votre enquêteur des transitions.
Récit Liant, c’est la newsletter qui recrée du lien via des solutions pour des transitions plus douces.
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Sommaire
🚨 Problème : Pourquoi tant de bureaux vides ? Et ce qui bloque dans la transition
🎯 Enjeux : crise du logement, gaspillage foncier et inégalités territoriales
🌍 Récit liant :Aurélie Deudon, une trajectoire au service de l’innovation sociale et territoriale
⚠️ Autocritique : Un modèle perfectible, dépendant de la géographie et du politique
🛠️ Que pouvez-vous faire pour promouvoir une transition juste du parc immobilier francilien ?
💡 Une méthode marketing à copier pour parler d’immobilier
🤔 Le post à impact de la semaine
💚 Mes news
Intro d’immo
En 2025, l’Île-de-France a battu un triste record : 6,2 millions de mètres carrés de bureaux sont désormais inoccupés, soit plus de 10 % du parc régional. Cette surface équivaut à une fois et demie celle du quartier de La Défense. Pourtant, malgré cette vacance record, les investissements dans de nouveaux projets immobiliers de bureaux ont progressé en 2025, alimentant un paradoxe criant : on construit toujours plus, alors que l’offre existante reste sous-utilisée
La poursuite des constructions s’explique en partie par la financiarisation du secteur immobilier :
les bureaux sont devenus des actifs financiers,
valorisés comme des placements, indépendamment de leur utilité réelle.
Résultat, même si la demande locative baisse (–9 % de surfaces louées ou vendues en 2025), les investisseurs continuent de miser sur le neuf, espérant une reprise future. Pourtant, les prévisions sont sombres : la vacance pourrait atteindre 10 millions de m² dans les prochaines années, soit 10 % de la superficie de Paris
Pendant ce temps, plus de 700 000 ménages franciliens attendent un logement social, alors que seulement 1,4 million de logements sociaux existent en Île-de-France. La loi SRU, qui impose 20 à 25 % de logements sociaux par commune, est loin d’être respectée : près de la moitié des communes franciliens n’atteignent pas cet objectif. La pression foncière et le manque de moyens financiers aggravent la crise, alors que des millions de mètres carrés de bureaux restent vides
Seuls 57 000 m² de bureaux ont été transformés en logements en 2025, soit l’équivalent de 817 logements – une goutte d’eau face aux 6,2 millions de m² vacants. Pourtant, près des deux tiers des bureaux vides pourraient techniquement être reconvertis, mais les freins sont nombreux : coûts élevés, réglementations complexes, et une fiscalité qui décourage les propriétaires de vendre à prix abordable. Des mesures fiscales et une simplification des normes sont en discussion, mais la transformation reste lente
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🚨 Problème : Pourquoi tant de bureaux vides ? Et ce qui bloque dans la transition
Les obstacles sont à la fois
économiques (les propriétaires préfèrent garder des bureaux vides plutôt que de les vendre à perte), techniques (les normes de transformation sont calquées sur le neuf, ce qui alourdit les coûts),
et politiques (manque de coordination entre acteurs publics et privés). Résultat : malgré l’urgence sociale et environnementale, la reconversion reste marginale
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🎯 Enjeux : crise du logement, gaspillage foncier et inégalités territoriales
La vacance des bureaux aggrave les inégalités :
dans la première couronne nord, jusqu’à 28 % des bureaux sont vides, dans des zones où le mal-logement est criant.
Ce gaspillage foncier symbolise un déséquilibre systémique : des bâtiments vides côtoient des familles sans toit, et des projets immobiliers neufs continuent de voir le jour, souvent au détriment des logements sociaux
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🌍 Récit liant : Aurélie Deudon, une trajectoire au service de l’innovation sociale et territoriale
Son parcours commence dans le Nord de la France, où elle grandit avec une sensibilité aiguë aux enjeux de développement local et d’équité territoriale. Après des études en économie et à Sciences Po Grenoble, elle se spécialise dans l’accompagnement des transformations du travail et des territoires, toujours guidée par une question : comment réancrer les activités humaines dans des espaces qui ont du sens pour les populations ?
Pendant près de vingt ans, Aurélie Deudon multiplie les expériences au carrefour du public et du privé, travaillant à la conception de projets collaboratifs et à impact positif. Elle cofonde Ultra Laborans, une agence de conseil engagée qui explore les nouvelles façons de travailler et les stratégies d’impact territorial. Son approche est résolument pragmatique : allier innovation sociale, économie collaborative et ancrage local, pour que les territoires ne subissent pas les mutations, mais les portent.
C’est cette conviction qui la pousse, en 2023, à s’investir dans la création de Surface+Utile. Face à l’absurdité des millions de mètres carrés de bureaux vides en Île-de-France, alors que des milliers d’acteurs de l’Économie Sociale et Solidaire peinent à trouver des locaux, elle voit une opportunité : et si la vacance immobilière devenait un levier de transition ?
Avec d’autres acteurs engagés, elle lance l’association pour promouvoir les Espaces Économiques de Transition (EET), des lieux où l’inutile se transforme en essentiel en accueillant, à prix abordables, des structures qui œuvrent pour le lien social, l’écologie ou l’insertion.
Son engagement ne se limite pas à l’immobilier : il s’agit de repenser la ville comme un commun, où chaque espace a une utilité sociale, environnementale ou économique. Aujourd’hui, en tant que secrétaire générale de Surface+Utile, elle continue de porter cette vision, en mobilisant acteurs publics, privés et citoyens pour que la vacance ne soit plus un gaspillage, mais une ressource au service de la transition
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⚠️ Autocritique : Les limites d’une approche « transitionnelle » face à la crise des bureaux vides
Si des initiatives comme Surface+Utile ou les projets de reconversion en logements sociaux offrent des pistes prometteuses, elles ne suffisent pas à résoudre le problème de fond : la vacance des bureaux en Île-de-France est un symptôme, bien plus qu’une cause. Voici quelques limites à garder en tête :
1. Un traitement en surface, pas en profondeur
Les Espaces Économiques de Transition (EET) ou les reconversions ponctuelles en logements permettent de réutiliser temporairement des locaux vides, mais elles ne remettent pas en cause le modèle économique qui a produit cette vacance. Tant que l’immobilier de bureau restera un actif financier spéculatif, les propriétaires auront peu d’incitation à céder leurs espaces à des acteurs solidaires ou à des bailleurs sociaux. La racine du problème – la financiarisation du foncier – reste intacte.
2. Des solutions locales pour un enjeu systémique
Les projets de reconversion ou de réutilisation temporaire dépendent souvent de la bonne volonté des acteurs locaux (collectivités, bailleurs, associations) et de subventions publiques. Or, face à l’ampleur du phénomène (6,2 millions de m² vides, et jusqu’à 10 millions prévus d’ici 2030), ces initiatives restent marginales. Sans une politique publique forte – fiscalité incitative, obligation de reconversion, sanctions pour les propriétaires de bureaux vides – le changement d’échelle sera difficile.
3. Le risque de l’effet « pansement »
En se concentrant sur la réutilisation des bureaux existants, on pourrait détourner l’attention des vraies questions :
Pourquoi continue-t-on à construire des bureaux neufs alors que le parc existant est sous-occupé ?
Comment éviter que les reconversions en logements ne deviennent un alibi pour ne pas construire de vrais logements sociaux, notamment dans les communes riches qui refusent d’appliquer la loi SRU ?
Comment garantir que les espaces « transitionnels » ne servent pas à délégitimer la demande de logements pérennes pour les ménages modestes ?
4. L’oubli des inégalités territoriales
Les projets de reconversion ou de réutilisation se concentrent souvent sur les zones déjà dynamiques (Paris, La Défense, quelques villes de petite couronne), là où la pression foncière est forte. Pourtant, c’est dans les territoires périphériques, où la vacance est parfois encore plus élevée et où le mal-logement explose, que les besoins sont les plus criants. Sans une stratégie régionale équilibrée, ces initiatives pourraient aggraver les disparités entre centre et périphérie.
5. La question du temps long
Les bureaux vides ne sont pas un problème conjoncturel, lié au télétravail ou à la crise post-Covid. Ils reflètent une mutation structurelle de l’économie (fin de la tertiarisation massive, automatisation, changement des modes de travail). Les solutions « transitionnelles » sont utiles, mais insuffisantes si elles ne s’inscrivent pas dans une réflexion sur l’après : quel modèle urbain pour l’Île-de-France dans 20 ou 30 ans ? Comment éviter de reproduire les mêmes erreurs (spéculation, étalement, ségrégation sociale) sous une nouvelle forme ?
En résumé : Les approches comme celles de Surface+Utile sont nécessaires, mais pas suffisantes. Elles montrent qu’une autre voie est possible, mais elles ne remplaceront pas une remise à plat des politiques foncières, fiscales et urbaines. La vraie question n’est pas seulement « Que faire des bureaux vides ? », mais « Comment repenser notre rapport à l’espace, au logement et à la ville pour éviter que cette crise ne se répète ? »
🛠️ Que pouvez-vous faire pour promouvoir une transition juste du parc immobilier ?
Soutenir les associations qui militent pour la reconversion des bureaux et la production de logements sociaux.
Interpeller vos élus sur l’application de la loi SRU et la fiscalité incitative pour la transformation des bureaux.
Relayer les initiatives locales qui prouvent que la reconversion est possible (ex : transformation de bureaux en résidences étudiantes ou en logements sociaux).
Participer aux consultations publiques sur les projets d’urbanisme pour exiger plus de mixité sociale et fonctionnelle.
Pour aller plus loin :
Lire le rapport de la Cour des comptes sur le logement social en Île-de-France
Découvrir les projets de reconversion de bureaux en logements
Le site web surface+utile
💡 Une méthode marketing à copier pour parler d’immobilier
Raconter « l’histoire du bâtiment » (pas celle des politiques)
Les débats sur l’immobilier se focalisent souvent sur les décisions politiques ou les lois. Pourtant, ce qui parle aux gens, c’est l’histoire des lieux et de ceux qui les habitent (ou ne les habitent pas). Exemple à copier (inspiré de Surface+Utile) :
« Cet immeuble de Clichy, c’était autrefois le siège d’une grande entreprise. En 2019, elle a déménagé, laissant 10 000 m² vides. Pendant trois ans, les volets sont restés clos. Puis une association a frappé à la porte : et si on en faisait un lieu pour des artisans, une épicerie solidaire, et un espace de coworking pour des freelances précaires ? Aujourd’hui, 20 emplois locaux y ont été créés. Le propriétaire ? Il touche un loyer modéré… mais au moins, son bâtiment sert à quelque chose. »
Pourquoi ça marche ?
On personnifie le problème (un immeuble, des acteurs concrets).
On montre une solution déjà existante (pas de la théorie).
On dédramatise sans minimiser (le propriétaire y trouve aussi son compte).
🤔 Le post à impact de la semaine
💚 Mes news
Nouvelle année, nouvelles résolutions ! Ce mois de janvier sera sous le signe du végétarisme ! Pas simple pendant la période des fêtes familiales, mais fier d’avoir maintenu mes convictions sans me mettre tout le monde à dos.
De beaux projets en cours de négociation, janvier sera animé !
Et la reprise de bénévolat pour une asso contre les violences où j’ai beaucoup de plaisir à écrire.
Bonne reprise (ou bon ski pour certains !)
